Страхование сделок с недвижимостью

Сделки с недвижимостью

Во время или сразу после заключения договора купли-продажи квартиры встаёт вопрос о страховании сделки и имущества. Зачем это делать, что именно страховать – на эти вопросы ежедневно и ежечасно отвечают сотрудники страховых компаний. Чтобы разъяснить всё это, важно учесть несколько моментов. Во-первых, являетесь Вы продавцом или покупателем. Во-вторых, речь идёт о квартире на вторичном рынке жилья, в новостройке или в строящемся доме. В-третьих, какими средствами Вы располагаете для реализации задуманного: собственные средства, кредит в банке, пай кооператива.

Риск продавца на рынке вторичного жилья, как правило, не страхуется. Он минимален. А покупатель рискует утратить право собственности на купленное, то есть лишиться приобретенной квартиры. Страхователем чаще всего выступает покупатель, но им может являться агентство недвижимости или продавец. 

Говоря о квартире в строящемся доме, следует подчеркнуть наличие высокого риска покупателя или инвестора потерять деньги. Право собственности де-юре не возникло, объект недвижимости де-факто не существует. В этих условиях просто необходимо страховать финансовый риск, связанный с инвестированием в строительство. Не доверяйте словам застройщика, с которым заключен договор инвестирования, о том, что риски уже застрахованы. Это не может быть правдой. По российскому законодательству в подобной ситуации застраховать можно только риск инвестора, и только в его пользу. Страхователем выступает покупатель или инвестор.

Страхователь получит возмещение ущерба в любом случае, если страховой случай возник по причине, не зависящей от него. Даже если неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору произошло из-за действия форс-мажорных обстоятельств, на выплату можно рассчитывать.

Покупатель рискует утратить право собственности на приобретенную квартиру в том случае, если суд признает сделку недействительной. Это возможно в случаях, перечисленных статьями 168-179 ГК РФ. Возможны неприятные случаи, когда добросовестный приобретатель теряет квартиру в результате её истребования – ст. 302 ГК РФ. Если все перечисленные случаи включены в страховое покрытие, можно считать, что Вы застрахованы от всех рисков. Но если в договоре страхования не предусмотрены условия статей 177, 178 и 179 ГК РФ: недействительность сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств, то этот страховой полис – пустышка. Статистика регистрирующих органов говорит о том, что на основании этих трёх статей ГК РФ расторгается до 90% сделок с недвижимостью, и в этой связи чаще всего осуществляются страховые выплаты.

Первичный рынок недвижимости – новостройки – также связан с риском для инвестора. В договоре страхования следует предусмотреть как случай банкротства контрагента страхователя, так и неудачный выбор инвестиционного проекта по любой, не зависящей от страхователя причине. 

Оба вида имущественного страхования — риска утраты права собственности и финансового риска – должны предусматривать выплату в размере полной стоимости имущества, но не превышать его действительную стоимость (п.2 ст. 947 ГК РФ). Если указанная страхователем сумма превышает действительную стоимость квартиры, определённую лицензированным оценщиком, то договор страхования признаётся ничтожным в части страховой суммы, которая больше действительной стоимости квартиры (ст. 951 ГК РФ). 

Это значит, что в случае угрозы потери права собственности при удорожании объекта (за счет роста рыночных цен, изменения курса рубля, ремонта и др.) страхователь вправе поднять страховую сумму, доплатив страховщику. Другое дело, если застрахован финансовый риск. Деньги не могут подняться в цене, в отличие от стоимости квартиры, которая будет расти по мере строительства дома. Поэтому увеличить страховую сумму нельзя. Однако после завершения строительства инвестор будет иметь приличный доход от инвестиций, а покупатель – новую квартиру по экономичной цене. Но если инвестиционный проект провалился, квартира стоит 0 рублей, и выплаченные деньги – это возмещение ущерба.

Немаловажно определиться со сроком страхования. Страховщики не предлагают бессрочные условия, даже если страхователь готов обезопасить себя от риска потери права собственности на всю жизнь. Срочность договора страхования – это требование органов, контролирующих деятельность страховщиков в РФ. Как правило, страхование производится на срок от 3 до 10 лет, и разница в стоимости полисов на 3 года и на 10 лет существенная. Так что, если есть желание и возможность застраховаться навсегда, можно заключить договор на 10-летний срок.

Срок договора страхования инвестиций в новостройки определяется по формуле: ожидаемая дата окончания строительства плюс 3-6 месяцев для оформления документов. Страховать финансовый риск на меньший срок не имеет смысла.

Кроме того, обратите внимание, включено ли в стоимость полиса юридическое сопровождение сделки в течение всего срока действия договора страхования. Это важно, так как гарантирует надежного бесплатного адвоката на будущее.


Примечание : Адвокаты Московской Коллегии «Ноздря, Мишонов и партнеры» окажут любую юридическую помощь

в вопросах связанных со сделками с недвижимостью,